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choi_告别“三高”模式 房企转型迎“新生”

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在经历行业调整后,多数上市房企2021年度业绩“不尽如人意”。图/IC photo

企业转型之问

挣扎过去年刺骨的寒冬,所有的房企都在不约而同地期盼,一束来自春天的光。

是的,这个寒冷冰冻的冬季并不容易跨越。恒大“爆雷”、阳光城(000671)“违约”、融创“卖卖卖”、万科向股东“道歉”……在港股财报发布的截止日期(3月31日)到来之时,仍然有多家房企未能刊发财报而陷入被迫停牌的境地。同样,在A股上市的房企业绩也难言乐观。由于目前A股房企财报尚未披露,据中指研究院统计,截至2月底,A股69家房企发布业绩预告或业绩快报,约有四成房企在2021年出现业绩亏损。

当下,“舍规模求质量”的转型之路正在徐徐铺开,虽然房企会经历转型的阵痛,但将通向良性循环、健康发展的光明未来。

追求规模的“三高”模式亟须转变

不仅是业绩出现下滑,部分高负债房企由于资金紧张无法按时偿债从而陷入“违约”。面对曾经举债扩张留下的后遗症,房企“痛定思痛”,积极展开自救措施,比如促销售、降负债、卖资产、调结构、缓拿地、引合作等,这些积极的自救策略将成为房企“活下去”的良策。

但是,从长期来看,这场行业的短期阵痛是一场“刮骨疗伤”式的疗愈过程。放在历史长河的角度来看,这场短期阵痛是必要的,它可以治愈长期以来房地产行业大起大落带来的周期性病态,它避免了由高杠杆驱动下房地产行业最终硬着陆的风险,它刺破了房价高攀的泡沫,最终引发全行业的理性思考,回到一个良性、健康发展的轨道之上。

房地产行业有个经典的比喻。过去房地产行业以高负债、高周转、高回报著称,长期以来,在上述“三高”模式驱动下,房地产就像一个得了“高血压、高血糖和高血脂”的病人,高血压比喻目前的流动性问题,高血糖比喻高杠杆风险,高血脂比喻的是行业增收不增利的现状。

而要治疗“三高”症状,就要彻底转变发展思路,房地产行业亟须从过去“三高”模式下追求规模的发展思路转变为追求高质量发展的思路。也就是说,未来,高质量、高效益、低负债的发展模式将成为新的主流。

助力行业良性循环和健康发展

这场转变具有历史的必然性。一方面,我国房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺过渡到发展不均衡、不充分。也就是说,我国房地产行业面临着从数量到质量的转变。另外一方面,过去以高杠杆驱动追求规模的发展模式弊端已经凸显,包括行业风险增高、泡沫增大等。

在这关键的历史节点,我国从政策端引导房地产行业实现健康平稳的发展。一方面,“房住不炒”是未来房地产行业的主基调,在这一政策基调下,房地产行业平稳发展将取代过往周期性的波动;另一方面,“三道红线”等政策从金融端对房企进行约束,迫使房企降低负债,回到良性发展的轨道之上。

今年3月5日,国务院总理李克强在作《政府工作报告》中表示,继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

房地产业良性循环和健康发展是未来的发展目标。在新的发展目标指引下,业内新的共识也已经形成――规模让渡于质量,长期主义取代短期主义,这将是所有房企新生的方向。

■ “自救”方法论

1 降本增效

资金困难时期,企业往往会进行降本增效,房企也不例外。

对于房企来说,降本增效中,“三费”在财务表现上更为直观,其包括销售费用、管理费用和财务费用。房企平时也会注重销售费用和财务费用的管控,所以,在行业下行时,降低管理费用中最立竿见影的就是裁员降薪,压减人力成本。

自去年至今,恒大、华夏幸福(600340)、蓝光发展(600466)、建业地产、祥生控股等超50家房企都有不同比例的裁员,范围涉及普通员工到高管。

以建业地产为例,今年年初,建业地产将原先五级管理调整为三级管理,还撤销原有的五大业务集团总部,总部人员涉及约1000人,而此次组织架构调整后将有一半以上人员回到一线。

对于流动性紧张或者已经“爆雷”的房企而言,除了裁员之外,也不乏大面积的降薪,其方式包括取消季度奖、年终奖等奖金,工资延迟发放等。

2 调整架构

在行业扩张时期,房企往往采取分散式、充分授权的组织架构,而在收缩期,房企会反向采取集中式、权力集中的管理方式。

据中指研究院统计,从2021年以来至今,已经陆续有20多家房企开启组织变革之路。在组织架构上,万科、金茂、旭辉、华润等推行以轻总部、强区域为特征的组织结构优化,打造高效组织。比如,万科总部的规模降至约150人;旭辉提出“小总部、强区域、轻一线”。还有以业务优化为核心的组织架构调整,助力重点业务发展,如荣盛发展(002146)首次设立了“大湾区特区”;新城控股(601155)新设康养事业中心等。

同时,房企还通过合并、拆分等调整区域架构,优化区域管理,提升管理效能。比如,2021年12月底,碧桂园进行组织架构调整,其区域公司由原来的106个缩减至65个。此外,部分房企从原来的多总部或者多业务合并为一,聚焦主业发展。今年2月,建业地产宣布从五级管理调整为三级管理,直接取消业务集团和大区两级,原有的业务集团总部撤销,五大总部合一。

值得一提的是,随着组织架构的调整,原先区域性组织拥有的权限也被收回至总部。最为典型的是拿地权限,3月31日,万科董事会主席郁亮在业绩会上表示,在拿地方面万科将从分散改为集中管控,额度也不再做切分,统一进行总体把握。

3 促销提质

“抓促销,抢回款”,成为房企走出困境的第一共识。

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对于基本面尚好的龙头房企而言,有回款的销售成为其强调的重点。碧桂园常务副总裁程光煜在业绩会上表示,今年预计可售货值在6500亿元左右,碧桂园会更加重视合理的量价关系,追求有质量的销售和经营。

而流动性紧张的房企更是将促销售放在了首位。正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩会上表示,目前的第一任务就是聚焦有序生产经营和回款两大工作,战略上以“保交付、保供货、保品质、促销售、促回款”为五大核心目标。

在追求质量的新目标下,不少房企从根本上改变了之前规模扩张的目标,万科、龙湖、旭辉、正荣等都不再设定销售目标,转而强调更有质量的权益销售额。以旭辉控股为例,其在发展定位中直接去掉了“规模”二字,而建业地产在今年则提出了“做少、做小、做好”的发展理念。

4 减缓拿地

自去年房地产行业进入低谷,融资端收紧以来,多数房企不同程度地削减拿地支出。

据亿翰智库数据统计,2021年,TOP100企业拿地总额25377亿元,同比下降21.5%;其中,排名11-30位企业投资力度降幅最大,降低14.6个百分点。新城控股、绿地、阳光城、佳兆业、中南置地等拿地支出削减超半。

今年也延续了去年这一趋势。据克而瑞数据统计,2022年1-2月房企拿地总额仅960亿元,同比下降86%。

关于今年的拿地策略,部分房企已经公开表态继续缩减拿地支出,甚至不再拿地。曾经高调“买买买”的融创中国也在去年初就宣布“谨慎拿地”,在公开市场上也罕见其出手。而目前处于阶段性流动性紧张中的正荣地产,在3月的业绩会上直接宣布“暂缓拿地”,将有限资金用于保交付、保生产运营。

5 降低负债

除了狠抓销售回款外,房企转变发展思路,努力降低负债也成为共识。

2020年8月,监管层发布“三道红线”政策,全方位对房企负债进行监管,并且提出三项指标,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍,对应三项指标将房企分为绿档、黄档、橙档和红档。

自“三道红线”发布以来,中国金茂、世茂集团、招商蛇口(001979)、万科、旭辉控股等相继晋升绿档房企。截至今年4月8日,根据新京报记者统计,销售额排名前50强的上市房企中已披露2021年业绩的共计有绿档房企16家,黄档房企13家,红档房企2家。

业绩会上,更多房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园,将力争在2023年中期前降至绿档;美的置业、绿城中国计划在2023年进入绿档;时代中国则表示,将在2022年底完成“三道红线”转绿的目标。

6 出售资产

处于绝境中的房企,为了度过眼前的危机,也会采取“断臂求生”的方式,“忍痛割肉”出售资产。

据新京报记者不完全统计,从去年至今,陆续有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、融创中国、世茂集团、中国奥园、佳兆业等超20家房企对外出售资产。

融创在今年3月25日发布公告,披露了在过去的半年时间内,为了保证公开市场债券的如期偿付,融创拼尽全力自救,其中,坚决处置资产约257.2亿元。

积极出售资产展开自救的还有世茂集团。近年来,世茂集团已出售上海外滩茂悦大酒店、广州亚运城项目、香港维港汇项目和上海北外滩项目,售价合计约91亿元。此外,世茂还将旗下多处资产和项目摆上货架。

除了散售资产和项目外,部分房企将物业板块整体出售,其中包括富力、蓝光发展、禹洲集团、中梁控股、中南集团等,将旗下物业进行整体出售来获取资金度过危机。

7 引入合作

目前,在融资端政策依然趋紧的状况下,民营房企的日子仍比较艰难。因此,引入具有资金实力的央企、国企等入局,不失为一种“活下去”的选择。

4月2日,佳兆业、招商蛇口、中国长城(000066)资产在深圳签署战略合作协议,三方将重点围绕粤港澳大湾区城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。其中,招商蛇口为央企,中国长城资产为我国四大国有资产管理公司之一,擅长对不良资产和股权进行管理、投资和处置。

同时,地方政府也出面促进相关企业的合作。今年1月,广东省政府召集多家房企开会,包括奥园集团、富力地产、保利地产(600048)、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业(600684)集团等国企和民企,并为几家国企、央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

随着地方政府的“牵线”以及并购贷的落地,或许今年将会有一轮以央企、国企主导的收并购展开。

今年房企能否走出困境?

随着政策面回暖和房企自救措施的展开,今年,房企能否走出困境呢?

IPG中国首席经济学家柏文喜认为:“虽然目前六部委联合表态支持房地产发展,但楼市至今尚未出现实质性回暖,房企的流动性危机依然十分严峻,部分头部民营房企依然出现‘爆雷’问题。因此,今年二季度能否扭转这一行业势头从而走出困境,是今年房企和房地产行业可持续发展的关键。”柏文喜进一步建言:“在有效把控风险的前提下,资金端除了给予房企足够的信贷支持之外,还应对房企现有的融资进行必要的合理支持,以防止流动性的继续恶化,促进其尽快恢复。”

“伴随着核心城市限制政策逐步放松,房企流动性紧张困境缓解的可能性是比较大的。今年以来,政策对房企融资端的支持,要比去年下半年出现了明显改善,对于民营房企也存在边际改善的大环境。”上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅如是说。

“今年是两极分化的一年,让所有房企走出困境比较难,但是部分房企可能会找到适合自己的路径,因为只有找准自身优势和发展动能,才有可能立于市场。”盘古智库高级研究员江瀚如是说。

“随着市场销售回暖,积极自救的企业,会逐步走出困境”,中指研究院企业事业部研究负责人刘水建议,房企要转变经营理念:“大非强,稳能强。一方面,企业经营不要贪大规模,否则要加杠杆、高负债,容易发生债务风险,目前发生债务违约的企业,相当一部分是规模较大的房企。另一方面,房地产发展进入新阶段,稳健经营就是‘强’,走得稳比走得快更重要。”

“未来的房地产格局可能会迎来新的变化。”亿翰智库研究总监于小雨称:“一是除了国企央企、优质民企外,一些产业资本、地方城投、区域型房企等开始崛起;二是房地产行业更加专业、细分,比如出现资金方、开发方、代建方等模式,房地产企业的金融属性会越来越弱,更有利于整个行业的健康可持续发展。”

采写/新京报记者 徐倩

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